CLÁUSULAS ABUSIVAS

¿Cuales son las Cláusulas abusivas más típicas que podemos encontrar en nuestra escritura de préstamo hipotecario? 

Cuando leemos una escritura de préstamo hipotecario no entendemos la mayoría de los datos que hay en ella, por eso voy a detallaros una serie de conceptos que hay que tener claros para poder identificar si son o no cláusulas abusivas.

        1.     Comisión de Apertura y/o Estudio: Nos la suelen cobrar cuando formalizamos el préstamo hipotecario, se descuenta del importe que nos conceden, siendo un tanto por cien sobre dicho capital concedido, este % puede variar desde un 0’50% hasta en ocasiones un 4%, atribuyen este importe a los gastos que realizan para asegurarse de que somos solventes. Algo que no tiene lógica puesto que no es un servicio prestado al consumidor, sino que estos gastos son inherentes a la propia actividad de la entidad de crédito.

        2.   Cláusula suelo: Como la mayoría de las cláusulas incluidas en la escritura de préstamo hipotecario, es otra fórmula más para seguir enriqueciéndose  sin que nos demos cuenta del engaño. Se trata de una cláusula que establece un mínimo a pagar aunque la suma del Euribor y el diferencial  del banco sea inferior, es decir, el interés nunca será inferior a un porcentaje determinado, de forma que por mucho que baje el Euribor seguiremos pagando dicho interés determinado.

En Mayo del 2013, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) aprobó que la cláusula suelo era abusiva y dictaminó que el banco debía anular dicha cláusula y devolver lo cobrado de más hasta la fecha actual desde mayo de 2013.

Ahora estamos a la espera de la nueva sentencia del TJUE, la cual aclarara si el banco ha de devolver con carácter retroactivo hasta 2013 o hasta el inicio de la aplicación de la cláusula suelo, la respuesta la tendremos hacia el otoño entre septiembre u octubre 2016, fecha en la que se dictara sentencia del TJUE.

         3.   Vencimiento Anticipado: Esta cláusula nos indica que en el momento del impago de varios recibos, suelen ser tres cuotas impagadas o la cantidad equivalente a tres cuotas, incluso en ocasiones una sola cuota impagada, el banco pone en marcha el procedimiento de ejecución y nos reclama no solo las tres cuotas, si no el total de la deuda, algo ilógico, pues es una barbaridad que pretendan cobrarnos por algo que aún no ha vencido, osea, si nuestro préstamo vence en 20 o 30 años es ilógico que nos pretendan cobrar el total de esos 20 o 30 años antes de cumplirse el plazo.

        4.   Intereses Moratórios: Este interés no podrá superar nunca en 2’5 veces el interés legal del dinero (no superaría el 9’375 para 2016), pero través de esta cláusula el banco nos indica que en caso de no poder pagar nuestra hipoteca, además nos reclamarán unos intereses exagerados como castigo a no poder afrontar nuestra deuda. En muchos casos es de un 12%,  un 20%, o incluso hasta de un 25%, algo impensable.

    El 18 /02/16 el Tribunal Supremo dicta sentencia al respecto, cito textualmente  “Es imposible integrar, moderar o aplicar supletoriamente cualquier tipo de interés, por lo que solo cabe declarar la Nulidad Absoluta de la cláusula teniendo los Intereses Moratorios por no puestos“,  ( osea que el banco no puede cobrar nada por este concepto).

         5.    El IRPH y el Euribor: El IRPH es el Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios, consiste en sacar la media entre las ofertas hipotecarias de diferentes entidades como cajas, bancos, financieras y el IRPH de deuda pública, con lo cual es fácilmente influenciable por parte de los bancos, osea, si conceden más préstamos a un interés alto el índice aumenta, si por el contrario conceden préstamos a un interés bajo el índice disminuye, por tanto el banco siempre va a jugar en su propio favor y el índice siempre será alto.  Por esa razón un juez lo consideró nulo y obligó al banco a recalcular la hipoteca utilizando el Euribor más el 0’50% y obligó al banco a devolver lo cobrado de más. El Euribor es el tipo de interés en el que se formalizan los préstamos en el mercado interbancario de la eurozona, por lo que parece que es difícil que el banco nos engañe, aun así hay sentencias a varios bancos que han sido ya multados por manipularlo inventándose las cifras para su cálculo. A partir del 4 de Julio de 2016 se pondrá a prueba el nuevo índice, el Euribor Plus, el cual se tomará de la media de todos los tipos de interés que se aplican los bancos entre sí, al utilizar cifras reales se evitará la manipulación y se supones que será más estable, aunque aún está por ver.

         6.   Comisión por Reclamación de Cuotas Impagadas: Es el cargo que te cobran por retrasarte en el pago mensual y el banco te reclama, además de los intereses de demora también te piden una comisión por no tener el dinero a tiempo, puede ser entre  30€ a  45€  dependiendo de la entidad. Esta cláusula se ha declarado abusiva, por no ser negociada individualmente causando un desequilibrio contractual en perjuicio del consumidor, no pueden cargarse comisiones o gastos por un servicio no aceptado o solicitado en firme por el cliente. Y además es extraordinariamente desproporcionado lo que se cobra por comisión.

        7.    Renuncia a la notificación por la cesión de contrato hipotecario: Y cito literalmente: “En caso de cesión del préstamo por la entidad el prestatario renuncia expresamente al derecho de notificación que le asiste”, dudo que alguien firme el consentimiento de esta cláusula sabiendo lo que realmente significa; que el banco libremente puede ceder nuestro contrato hipotecario a un tercero sin tener la obligación de notificarnoslo.

Esta última cláusula le va de maravilla al banco para hacer lo que le venga en gana con nuestra hipoteca, como en el caso de las titulizaciones, pero a nuestro favor está la ley que, poco a poco, va calificando cada una de estas cláusulas de abusivas y obligando al banco a anularlas, aunque el problema a veces lo tenemos en los juzgados. Por una parte el abogado de oficio carece de preparación ante el tema de los procesos bancarios y no porque sea de oficio o no, sino porque hasta ahora no se ha elaborado esa especialización, y por otra  el juez, que para la mayoría de ellos son temas que tampoco tienen demasiado actualizados. Por lo tanto somos nosotros, los propios afectados, los que debemos recabar información y trabajar conjuntamente con nuestro abogado para presentarle al juez toda la información bien documentada y de esta forma conseguir ganar al banco, si no la guerra, por lo menos alguna batalla.

En el siguiente video podemos ver la ponencia de la abogada Carmen Giménez, explicando cómo podemos actuar cuando tenemos claras y localizadas las cláusulas abusivas de nuestra escritura, su intervención comienza a partir del minuto 39:30s 

Pero el video completo no tiene desperdicio. (Emitido en directo el 30 abr. 2016).

- ¿Qué es una hipoteca titulizada?

- ¿Cómo saber si mi hipoteca está titulizada?

- ¿Cómo defendernos?

- Últimas sentencias favorables al hipotecado.

- Cláusulas abusivas.

Ponentes:

- Carmen Giménez García, abogada experta en cláusulas abusivas.

- José Manuel Novoa. Periodista, escritor, editor y creador del blog "Ataque al poder".

- Francisco Gutierrez, nuestro compañero de la CAT de Valencia